Um familiar faleceu e deixou uma casa ou terreno, mas ao reunir os documentos da família você descobre que o imóvel não possui escritura pública registrada em cartório, contando apenas com contrato de gaveta, recibo de compra e venda ou posse antiga?
Essa é a realidade de mais da metade das propriedades imobiliárias no Brasil. Diante dessa descoberta, a maior preocupação dos herdeiros é unânime: “Perdemos o imóvel? Como fazer a partilha dos bens se a casa não está no nome do falecido no Cartório de Registro de Imóveis?”
A resposta jurídica é tranquilizadora: não, você não perdeu o imóvel. A legislação brasileira e a jurisprudência dos Tribunais asseguram mecanismos perfeitamente viáveis para inventariar os direitos sobre o bem e, posteriormente, obter a regularização definitiva da matrícula.
Como Funciona o Inventário de Imóvel Sem Escritura? (Partilha da Posse)
No Direito Imobiliário, a propriedade (quem tem o registro em matrícula) é diferente da posse (quem reside, cuida, paga IPTU e detém o controle físico do imóvel). A posse possui valor econômico autônomo e é plenamente transmissível aos herdeiros por sucessão.
Portanto, no inventário (seja ele realizado de forma rápida no Cartório de Notas ou pela via judicial), não será partilhada a propriedade formal direta, mas sim a partilha dos direitos possessórios e aquisitivos decorrentes do contrato de gaveta ou da ocupação exercida pelo falecido.
Por Que Você Não Deve Deixar de Fazer o Inventário?
Muitas famílias optam por ignorar o inventário por acharem que o imóvel irregular não pode ser partilhado. Isso é um erro grave que acarreta sérios prejuízos:
- Multa Pesada do ITCMD: Em São Paulo e na maioria dos estados, se o inventário não for aberto dentro de 60 dias contados da data do falecimento, incide multa gravosa sobre o imposto de transmissão;
- Impossibilidade de Venda Segura: Compradores conscientes e instituições financeiras não financiam imóveis em nome de pessoa falecida sem inventário concluído;
- Risco de Desavenças Familiares: Quanto mais o tempo passa, mais parentes podem falecer, gerando novos núcleos de herdeiros e tornando a partilha infinitamente mais onerosa e conflituosa.
Caminhos Para Regularizar o Imóvel Após ou Durante o Inventário
Com a partilha dos direitos resolvida formalmente, a família possui instrumentos jurídicos modernos para colocar o imóvel 100% regular em seu nome:
- Usucapião Extrajudicial ou Judicial (Soma de Posse – Acessio Possessionis): Os herdeiros podem somar o tempo de posse exercido pelo falecido ao seu próprio tempo para atingir o prazo legal de usucapião, obtendo o registro direto no cartório imobiliário.
- Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Se o falecido comprou o imóvel por contrato preliminar (compromisso de compra e venda), quitou todas as parcelas, mas o antigo proprietário sumiu ou faleceu sem outorgar a escritura definitiva, é possível exigir a transferência diretamente no cartório de registro.
- Regularização Fundiária Urbana (REURB): Em loteamentos ou bairros consolidados em processo de titulação municipal.
Documentos Essenciais Para Dar Entrada
Para que o advogado especialista avalie a viabilidade do procedimento, reúna:
- Certidão de óbito do titular da herança;
- Contratos de compra e venda antigos, recibos de quitação ou cessões de direitos;
- Carnês de IPTU (mesmo que com parcelas em atraso ou em nome de terceiros);
- Contas de água/luz antigas que demonstrem a posse contínua da família no endereço;
- Certidão de nascimento/casamento dos herdeiros e documentos pessoais.
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