Um dos pais ou parentes faleceu, deixou um imóvel como herança para vários filhos e, logo em seguida, um dos herdeiros passou a morar sozinho na casa, não paga nenhum aluguel aos irmãos e se recusa a vender o bem ou abrir o inventário?
Essa é uma das desavenças familiares mais desgastantes e comuns no Brasil. Enquanto um único herdeiro usufrui com exclusividade de todo o imóvel sem gastar nada, os demais herdeiros assistem ao patrimônio familiar ficar travado, muitas vezes com dívidas de IPTU e condomínio se acumulando em nome do falecido.
Se você e sua família enfrentam esse impasse, saiba que a lei brasileira e os Tribunais Superiores não permitem que um herdeiro se beneficie às custas dos demais: é plenamente possível exigir o pagamento mensal de aluguel e forçar a venda judicial do imóvel.
O Princípio da Saisine e o Condomínio Hereditário
No exato momento do falecimento, por força do Princípio da Saisine (Artigo 1.784 do Código Civil), todo o patrimônio do falecido é transmitido automaticamente aos herdeiros legítimos em regime de condomínio único e indivisível.
Isso significa que cada herdeiro é coproprietário de uma fração ideal de todo o patrimônio. Nenhum herdeiro é dono exclusivo de um cômodo, de uma casa ou de um terreno antes da conclusão da partilha. Portanto, o uso exclusivo por apenas um deles, sem a concordância expressa dos demais, configura enriquecimento sem causa.
Como Cobrar Aluguel do Herdeiro Ocupante? (Arbitramento de Aluguel)
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou entendimento consagrado: o herdeiro que ocupa com exclusividade o imóvel de herança é obrigado a pagar aos demais herdeiros um valor equivalente ao aluguel proporcional às suas quotas-partes.
Veja como funciona na prática através de um exemplo simples:
- Imaginemos um imóvel cujo aluguel de mercado seja avaliado em R$ 3.000,00 por mês;
- O imóvel pertence a 3 irmãos herdeiros em partes iguais (cada um com direito a 1/3, ou seja, R$ 1.000,00);
- Se um dos irmãos mora no imóvel sozinho, ele terá que pagar R$ 1.000,00 para cada um dos outros dois irmãos todos os meses enquanto permanecer ocupando a casa.
Passo Essencial: Notificação Extrajudicial
Um detalhe jurídico crucial: o aluguel só passa a ser devido a partir do momento em que o herdeiro ocupante for formalmente notificado de que os outros discordam da sua permanência gratuita. Se você não notificar, a Justiça entenderá que houve comodato verbal gratuito (concordância tácita).
Por isso, o primeiro passo do advogado especialista é redigir e enviar uma Notificação Extrajudicial formal (via Cartório de Títulos e Documentos ou carta com aviso de recebimento – AR), fixando o prazo para desocupação amigável ou o pagamento do aluguel proporcional.
E Se Ele Não Quiser Sair Nem Pagar? (Ação de Extinção de Condomínio e Venda Judicial)
Ninguém é obrigado a permanecer sócio ou coproprietário de ninguém contra a própria vontade (Artigo 1.320 do Código Civil). Se o herdeiro resiste a qualquer acordo, a lei disponibiliza duas medidas judiciais definitivas:
- Ação de Arbitramento e Cobrança de Aluguel: O juiz fixa o valor do aluguel pericial e condena o ocupante a depositar mensalmente os valores em juízo, sob pena de penhora de bens ou desconto na sua parte da herança.
- Ação de Extinção de Condomínio com Alienação Judicial: O juiz determina a avaliação do imóvel por perito oficial e o coloca à venda (primeiro dando direito de preferência aos próprios herdeiros para comprarem a parte dos outros e, caso ninguém compre, o imóvel é levado a leilão público judicial, dividindo-se o dinheiro entre todos).
Quem Deve Pagar o IPTU e o Condomínio?
As despesas ordinárias do dia a dia decorrentes da utilização direta do imóvel (como contas de água, luz, taxa de condomínio e IPTU) são de responsabilidade do herdeiro que está usufruindo da moradia. Se essas dívidas forem cobradas judicialmente da família, o herdeiro ocupante deve ressarcir os demais.
Fale com um Especialista em Direito Imobiliário e Sucessões
Ainda está com dúvidas sobre como conduzir a notificação do herdeiro ou resolver a partilha do patrimônio familiar sem brigas intermináveis? O ideal é analisar os documentos do imóvel e a situação da herança com um especialista. Se quiser entender o melhor caminho jurídico para o seu caso, fale com o Dr. Fernando Viso pelo WhatsApp no botão abaixo.
